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中高端改善型產品崛起 專傢限購不影響改善升級
隨著城市中堅階層的日益壯大，越來越多的業內人士意識到中高端改善需求的巨大潛力。而如今改善型需求產品也逐步脫離"大戶型中的小戶型，小戶型中的大戶型"的尷尬定位，一批為城市中堅的改善需求定制的產品應運而生。"金茂悅"作為方興地產打造對位改善型需求的又一力作，與金茂府系產品同樣秉持著"綠色科技，金茂品質"的開發理念，為改善型傢庭提供高性價比的解決方案。隨著悅系產品開山之作--位於京北亞奧區域亞奧·金茂悅的初戰告捷，目前，方興地產又佈局京南亦莊，並加快產品提升。有業內人士認為，金茂"南悅"、"北悅"產品打造的各種標準，也為今後的同類產品樹立瞭一個新標桿。
&新光信貸房貸利率多少免費諮詢試算emsp;地段、品牌缺一不可
說到剛需產品，很多人就會想到房山長陽、大興天宮院的諸多項目。提起別墅，就會有人羅列"八大別墅區"。高端住宅市場，除瞭以前的星河灣、現在的金茂府，實際上也形成瞭產品類。
偉業顧問集團總裁徐斌認為，房地產項目的第一要素便是位置，尤其對於中高端住宅市場來講，主要面對的是改善型需求，位置更重要。以亞奧·金茂悅為例，項目臨近北五環，交通便利。同時西側面積達11.59平方公裡的森林公園也為項目營造瞭良好的生態環境。此外，亞奧·金茂悅項目合理的戶型、高性價比的內裝修等也為其加分不少。
亞豪機構市場總監郭毅說，地段是一個項目的先天素質，但小額貸款開發商的打造水平也很重要，"同樣是10年前建的房子，由於後期維護與物業管理水平的差異，二手房價格也會有很大差別。
科技理念，健康環保
"改善型住房與剛需相比，其消費者對房屋品質、科技含量、環保材料的運用等方面更為關註，因此對於中高端住宅產品來講，科技、健康、環保便成瞭項目打造中不可或缺的元素。此外，項目的建築質量、整體設計能否既滿足客戶現有需求，又能經得住時間的考驗便成瞭對每個開發商提出的考驗。"徐斌說。
某中高端改善型項目負責人也認為，項目產品定位是從城市中堅階層出發的，所以無論是價格還是居傢生活，都要滿足其最基本的需求。要在他們的心理承受價格之內，盡量提供最好的品質，這樣既保證瞭生活品質，又不會超越他們心理的價格上限。"我們的產品嚴格遵循綠金品質的建造標準，在綠色建材的成本上支出很大，但我們認為這是很有必要的。"上述項目負責人說。
■ 觀點
限購政策不影響改善升級
●王玨林，住房和城鄉建設部政策研究中心研究員
現在國傢的政策是打擊投機和投資需求，對自住需求還是支持的。首次置業屬於自住需求，住房的升級改善也是自住需求。目前的市場上，我覺得自住需求是不差房票的。本地戶口傢庭可擁有2套住房，單身可擁有一套住房。外來的年輕人到瞭結婚買房時，基本上也可以滿足納稅五年的條件。未來隨著傢庭人口的增多，也可以通過賣掉原來的房子，購買面積更大、居室更多的一套房源解決問題。通過賣舊買新，還可以盤活市場上的房源。因此，住房對於自住需求來說，在目前的限購政策下，也是可以滿足需求的。購房資格不是問題，關鍵是看有沒有錢。
對於改善型產品，我認為改善不是房子面積越大越好，而是要註重空間功能。我非常贊同精裝修房子的推廣，精裝修看似增加負擔，實際上是減輕負擔瞭。很多個人裝修還會影響房子的質量和結構，費錢費力費心，不一定有太好的效果。希望開發商提供一次到位、專業的精裝修產品。
改善需求，心理因素不能忽視
●徐斌，偉業顧問集團總裁
作為中高端改善型客戶，住宅本身的物理需求隻是一方面，心理方面的需求同樣重要。在心理方面，不同人的購買理由千差萬別，但基本上每個人都會有一個核心的購買理由。例如，一些購買豪宅的客戶，可能是由於各種原因由平民一躍成為富豪，她們購買豪宅的理由可能就在於，要用豪宅證明自己的價值。
改善型購房需求和奢侈消費或者豪宅消費者不一樣，也與剛需首次置業者不同，他們會有其獨特的心理需求。如今中高端改善需求客戶主要是70後甚至80後，人到中年，事業上有所成就，具備瞭一定的資金實力，同時也要承擔起照顧老人和撫養孩子的雙重任務，他們對住房改善的心理需求便是讓老人、孩子住得更舒適。同時，這類客戶所在的圈層也會更高一些，住房品質、生活水平都是其身份的象征，因此他們對住房的選擇也必須符合其自身定位。對住宅本身居住功能的需求和對住宅彰顯其身份、地位、品位的心理需求，是促成中高端改善型客戶最終購買房屋的兩個決定性因素。
配套要為老人、孩子充分考慮
●張先生，中高端改善型業主
我們傢上有老下有小，買房是大事，我這次買房主要是為瞭老人和孩子考慮，希望給老人一個安逸的社區環境，有遛彎場地，社區附近有個公園，綠化環境好，可以享受較好的環境和精神文化生活，以及離醫院比較近，有必要的醫療服務。希望孩子在社區有一個遊樂天地，平時可與小朋友一起玩耍，孩子能有個好的上學環境，如果離學校近就更好瞭，還可以方便上下班。
我平時工作在北三環，不希望浪費太多的交通成本，更註重珍惜時間成本，需要有多一些的時間陪伴孩子和父母。在北三環已可以買一套房，但工作生活壓力就會很大，還希望有更多資金投入到孩子的童年教育當中。
考慮到資金分配，我想買一套舒適、低密度的三居，擁有良好的社區環境和基礎配套。如果有學校配套，如幼兒園、重點學校，能解決孩子上學的問題，就更好瞭。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-13/09443326050.shtml
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